Immobilier suisse: Ceux qui ont acheté en 2000 ont vu leur patrimoine exploser

+128 % en 25 ans. Certaines communes ont quadruplé de valeur.

Acheter un bien immobilier en Suisse en 2000 pouvait déjà sembler ambitieux. Aujourd’hui, cela apparaît comme un coup de maître. En un quart de siècle, les prix de l’immobilier résidentiel helvétique ont bondi de 128 % en moyenne. Mais derrière cette moyenne se cachent des hausses bien plus spectaculaires dans certaines régions, notamment autour de Genève, Zurich ou Zoug.

De Carouge à Zollikon, des hausses qui défient la logique

Prenez Carouge (GE). En 2000, une maison individuelle s’y négociait autour de 645’000 francs. Aujourd’hui ? Il faut débourser environ 2,87 millions de francs. Cela représente une multiplication par 4,4, pour un bien qui, souvent, n’a pas bougé de place ni gagné en surface. Le quartier, jadis calme et discret, s’est gentrifié et attire aujourd’hui une population urbaine et fortunée, à la recherche de proximité avec le centre de Genève.

Même constat à Zollikon, sur la fameuse Côte d’Or zurichoise, où les prix moyens flirtent désormais avec les 3,41 millions de francs, faisant de cette commune la plus chère de Suisse. À Genève, la progression atteint +282 % en 25 ans, tandis qu’à Zoug, dopée par la fiscalité avantageuse et la présence de sociétés internationales, la hausse est estimée à +270 %.

Une tendance nationale alimentée par des facteurs structurels

Comment expliquer une telle flambée ? Plusieurs facteurs jouent un rôle clé :

• Offre limitée : Le foncier disponible en Suisse reste extrêmement contraint, notamment dans les centres urbains.

• Croissance démographique : La population suisse a augmenté d’environ 20 % depuis 2000, en grande partie grâce à l’immigration et à l’attractivité économique du pays.

• Stabilité économique : Le franc suisse, considéré comme une valeur refuge, attire les investisseurs étrangers, notamment sur le marché de prestige.

• Taux d’intérêt historiquement bas : Jusqu’en 2023, les taux hypothécaires très faibles ont facilité l’accès au crédit.

Même si les taux ont commencé à remonter, la demande ne faiblit pas. Pour 2025, UBS prévoit encore une hausse des prix de 3,5 %, preuve que le marché reste tendu.

Un marché désormais dominé par les «insiders»

Ceux qui ont acheté avant 2010 sont aujourd’hui les grands gagnants de cette dynamique. Nombre d’entre eux se retrouvent assis sur un patrimoine immobilier qui a parfois doublé ou triplé de valeur – sans effort autre que de le conserver. Dans certaines communes, les propriétaires n’ont même pas eu besoin de rénover pour voir leur bien prendre plusieurs centaines de milliers de francs de valeur.

À l’inverse, pour les primo-accédants, l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile, voire impossible sans héritage ou capital de départ conséquent.

Vers une stabilisation, mais pas de retournement

Malgré la remontée des taux hypothécaires, rien n’indique un retournement de tendance. La rareté de l’offre, combinée à une demande soutenue et au statut de valeur refuge du marché immobilier suisse, continue de pousser les prix à la hausse, même lentement.

Le rêve suisse de la maison individuelle en périphérie urbaine s’est transformé en produit de luxe. Et pour beaucoup, il reste désormais hors de portée.

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