Impôt sur les gains immobiliers en Suisse : Comment ça marche ?

audranjerome
2 janv.
3 min de lecture

L’impôt sur les gains immobiliers est une réalité à laquelle de nombreux propriétaires sont confrontés lorsqu'ils vendent un bien immobilier en Suisse. Que vous soyez un particulier ou un investisseur, comprendre ce mécanisme est essentiel pour prévoir et optimiser vos transactions immobilières. Dans cet article, nous décryptons tout ce que vous devez savoir sur l’impôt sur les gains immobiliers, avec un focus particulier sur les cantons de Genève et de Vaud.

Qu'est-ce que l'impôt sur les gains immobiliers ?

L’impôt sur les gains immobiliers est une taxe prélevée par les cantons lorsque vous réalisez un bénéfice lors de la vente d’un bien immobilier. Ce bénéfice correspond à la différence entre le prix d’achat initial (ajusté des frais) et le prix de vente.

Exemple : Si vous avez acheté une maison pour 500’000 CHF et que vous la revendez pour 700’000 CHF, votre gain est de 200’000 CHF. Ce gain sera soumis à l’impôt.

Qui doit payer l'impôt sur les gains immobiliers ?

En Suisse, l’obligation de payer cet impôt incombe au vendeur. Cependant, certaines exceptions et exonérations peuvent s’appliquer, comme la vente d’une résidence principale pour acheter un nouveau logement.

Comment le calculer dans les cantons de Genève et Vaud ?

Les cantons de Genève et Vaud appliquent des règles spécifiques pour calculer cet impôt. Voici un tableau récapitulatif des principales différences :

Critère	Genève	Vaud
Taux de base	Progressif, jusqu’à 50%	Progressif, jusqu’à 30%
Réduction durée	De 50% (jusqu'à 2 ans de détention) à 10% (25 ans). 0% à partir de 25 ans.	De 30% (jusqu’à 1 an de possession) à 7% (à partir de 24 ans de possession).
Dépenses déductibles	Frais d’achat, rénovations, frais d’agence	Identiques à Genève

Astuce : Vous pouvez utiliser des calculateurs en ligne comme celui-ci pour estimer votre impôt : Calculateur d’impôt sur les gains immobiliers.

Quelles dépenses peuvent réduire votre impôt ?

Pour calculer le gain imposable, vous pouvez déduire certaines dépenses liées à l’achat et à l’amélioration du bien :

Les frais d’achat (notaire, droits de mutation, commissions d’agence).
Les travaux d’amélioration (construction, agrandissement, rénovations significatives).
Les frais de démolition, si applicables.
Les frais de résiliation anticipée d’une hypothèque dans le cadre d’une vente.

Ces déductions permettent de réduire considérablement le montant du gain imposable.

Quels sont les cas d'exonération ?

Certains cas peuvent vous permettre d’éviter l’impôt :

Héritage : En cas de vente d'un bien suite à un héritage, le prix d'acquisition utilisé pour déterminer l'éventuel impôt sur les gains immobiliers est la valeur du bien calculée lors de la succession. Si cette valeur correspond au prix de vente du bien, aucun gain n'est alors à déclarer par les héritiers et ces derniers ne payent donc pas cet impôt.
Mariage : Les transferts entre époux sont généralement exonérés.
Remaniement foncier : Certains échanges de terrains dans le cadre de projets de remaniement peuvent être exonérés.
Achat de remplacement : Réinvestir dans une résidence principale peut entraîner une exonération totale ou partielle.

Comment optimiser votre fiscalité ?

Pour réduire l’impact de cet impôt, voici quelques pistes :

Investir via une société : Les investisseurs peuvent choisir d’acheter et de vendre via une société. À Genève, l’impôt sur les sociétés est de 14%, tandis qu’il est d’environ X% dans le canton de Vaud. Cela permet d’éviter l’impôt sur le revenu tant que les dividendes ne sont pas versés.
Planifiez vos travaux : Investissez dans des améliorations significatives avant la vente pour augmenter les déductions.
Conservez le bien plus longtemps : Si possible, attendez d’atteindre les seuils de réduction ou d’exonération.
Anticipez les coûts de transaction : Prévoyez les frais d’agence, de notaire et autres dans votre budget pour réduire le gain imposable.

Conclusion

L’impôt sur les gains immobiliers en Suisse peut sembler complexe, mais avec une bonne planification et une connaissance des règles, il est possible de minimiser son impact. Chez Génésis Immobilier, nous accompagnons les propriétaires pour tirer le meilleur parti de leurs biens immobiliers, tout en évitant les mauvaises surprises fiscales.

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