Perspectives 2025 : L’investissement locatif boosté par la baisse des taux en Suisse romande

En 2025, l’investissement locatif en Suisse romande s’impose comme une solution attrayante pour les investisseurs en quête de stabilité et de rentabilité. Soutenu par une baisse des taux d’intérêt, une pénurie structurelle de logements, et des perspectives de plus-values intéressantes à long terme, ce type d’investissement offre un équilibre unique entre sécurité et rendement. Cet article, rédigé par Jérôme Audran, fondateur de Génésis Immobilier, examine les principales raisons du regain d’intérêt pour l’immobilier résidentiel, tout en explorant les chiffres clés et les perspectives de marché.

1. Générer un complément de salaire grâce à l’investissement locatif

L’investissement locatif est une méthode éprouvée pour générer un revenu passif. En Suisse, il permet de se constituer un patrimoine tout en obtenant un complément de salaire, voire de vivre de ses rentes à long terme.

Les revenus locatifs couvrent généralement les charges liées à la propriété, telles que les frais d’entretien et les intérêts hypothécaires. En Suisse, le système d’hypothèque non amortissable au premier rang joue un rôle clé : il permet aux investisseurs de dégager des flux de trésorerie positifs en réduisant les obligations de remboursement du capital.

2. Rendements locatifs à Genève et Lausanne

Bien que chaque situation soit unique, les rendements locatifs générés à Genève et à Lausanne peuvent être estimés comme suit :

2.1 Rendements bruts et nets :

• Genève :

  • Rendement locatif brut : 2,5 % à 3,5 %

  • Rendement net estimé après charges (avant impôts) : 1,9 % à 2,6 %

• Lausanne :

  • Rendement locatif brut : 3 % à 4 %

  • Rendement net estimé après charges (avant impôts) : 2,3 % à 3,0 %

2.2 Comparaison avec d’autres régions :

• Bâle : Rendement brut de 4 % à 5 %.

• Zones rurales : Rendement brut de 5 % à 6 %, avec des prix au m² plus abordables.

Ces chiffres, bien que modestes par rapport à d’autres cantons, sont soutenus par la stabilité et la résilience des marchés immobiliers de Genève et Lausanne. Ils excluent également la plus-value annuelle potentielle générée sur le long terme, un élément abordé dans une section ultérieure.

3. Solides fondamentaux combinés à des taux bas

Les rendements locatifs à Genève et Lausanne peuvent se justifier par trois facteurs majeurs :

3.1 Taux d’intérêt historiquement bas :

• La Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur à 0,5 % en décembre 2024, rendant les conditions d'emprunt particulièrement avantageuses.

• Le rendement des obligations d'État suisses à 10 ans est de 0,27 % début janvier 2025.

• Les taux sur les comptes d’épargne restent très faibles, avec une rémunération de 0,15 % pour les dépôts supérieurs à 50 000 CHF chez UBS.

3.2 Pénurie chronique de logements :

Le marché locatif en Suisse romande souffre d’une pénurie structurelle de logements. À Genève, par exemple, le taux de vacance est de 0,46 %, bien en dessous du seuil de 2 % considéré comme une pénurie.

3.3 Attractivité économique et démographique :

Les villes comme Genève et Lausanne attirent une population active à fort pouvoir d’achat, garantissant une demande locative constante et des loyers élevés.

4. Impact de la baisse des taux sur l’investissement locatif

La baisse des taux d’intérêt en 2024, qui pourrait se poursuivre en 2025, a directement stimulé le marché immobilier en Suisse. Elle a permis :

• Un financement moins coûteux : Réduction des mensualités hypothécaires, augmentant les flux de trésorerie disponibles.

• Des refinancements attractifs : Une pratique peu répandue ailleurs, mais qui permet aux investisseurs suisses d’optimiser leurs portefeuilles immobiliers.

Avec un coût d’emprunt historiquement bas, l’immobilier locatif est devenu une option encore plus attractive comparée aux placements financiers traditionnels.

5. Perspectives de plus-values à long terme : un atout supplémentaire

En plus des rendements locatifs, les investisseurs peuvent espérer une plus-value à long terme grâce à l’appréciation des biens immobiliers.

5.1 Évolution récente des prix :

• En 2024, les prix au m² à Genève ont augmenté de +2 % pour les appartements et de +2,5 % pour les maisons.

• Sur trois ans, les prix ont progressé de +13 % pour les appartements et de +15 % pour les maisons dans le canton.

5.2 Prévisions pour 2025 :

• Les prix des appartements devraient croître de +2 % à +3 %.

• Les prix des maisons pourraient augmenter de +3 % à +4 %.

5.3 Rendement total estimé :

En combinant les rendements locatifs et les plus-values potentielles :

• À Genève : Rendement total de 4 % à 6 %.

• À Lausanne : Rendement total de 5 % à 7 %.

6. Appréciation du franc suisse : un levier de rentabilité

Le franc suisse est une des monnaies les plus stables et les plus fortes au monde. L’exemple de l’EUR/CHF est parlant : entre 2003 et 2023, le taux de change est passé de 1,55 à 0,94, soit une appréciation annuelle moyenne d’environ 2 %.

Pour les investisseurs internationaux, cette tendance renforce la valeur des actifs immobiliers en francs suisses, en plus des rendements locatifs et des plus-values.

Conclusion

L’investissement locatif en Suisse romande en 2025 offre un équilibre optimal entre stabilité et rendement. Bien que les rendements locatifs nets soient modérés (1,9 % à 3 %), ils sont soutenus par :

• Une plus-value annuelle estimée à 2 % à 4 %, augmentant le rendement total à 4 % à 7 %.

• Une appréciation historique du franc suisse, garantissant une valorisation durable du patrimoine.

Dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas et de marché immobilier en pleine santé, l’immobilier en Suisse romande reste un choix stratégique pour les investisseurs en quête de sécurité et de performance à long terme.

N’hésitez pas à faire appel à Génésis Immobilier pour en savoir plus et bénéficier de nos conseils en investissement.