Les départs d’expatriés vont-ils détendre le marché immobilier à Genève ?

Le point de vue de terrain de Génésis Immobilier

Chez Génésis Immobilier, une question revient de plus en plus souvent autour de la table lors de nos estimations, visites ou entretiens clients : « Avec toutes ces suppressions de postes dans la Genève internationale, est-ce que le marché immobilier va enfin se débloquer ? »

L’idée fait son chemin. Depuis quelques mois, les annonces de restructurations se succèdent : au HCR, à l’OMS, à l’OIT, à l’OMPI ou encore au CERN. Ce n’est plus un bruit de couloir. Selon différentes sources, ce seraient plus de 2000 postes qui pourraient être supprimés à Genève dans les prochains mois, rien que dans les organisations internationales.

On parle de salariés très bien rémunérés, souvent logés dans de grands appartements ou villas situés dans les quartiers résidentiels les plus recherchés de Genève. Ce sont ces biens, avec des loyers parfois deux fois supérieurs à ceux du marché traditionnel, qui pourraient être remis en circulation. Mais cela suffira-t-il à changer la donne dans un canton qui manque de plus de 10’000 logements pour retrouver un équilibre ?

Une crise structurelle, pas conjoncturelle

Le marché immobilier genevois souffre depuis longtemps d'une rareté chronique de logements. Le taux de vacance est proche de 0,3 %, et l’accès à la location, comme à la propriété, est de plus en plus difficile.

Les départs d’expatriés peuvent donc apporter une bouffée d’oxygène, mais ils ne résoudront pas la crise de fond. Et surtout, les logements concernés ne correspondent pas aux besoins de la population locale : ce sont rarement des 3 ou 4 pièces abordables, mais plutôt des 5 ou 6 pièces de haut standing, dans des zones où l’on parle plus anglais que français.

Ce que nous voyons sur le terrain

Depuis le début de l’année, chez Génésis Immobilier, nous avons été contactés par plusieurs propriétaires de biens précédemment loués à des fonctionnaires internationaux. Certains s’interrogent : Faut-il revendre maintenant ? Rénover ? Relouer à moindre prix ?

Ces questions sont stratégiques. Car pour certains, la rentabilité diminue si un nouveau locataire n’est pas trouvé rapidement ou si le bien reste vide plusieurs mois.

Mais pour d’autres, c’est une véritable opportunité : celle de repositionner le bien, d’effectuer des travaux, de le transformer en PPE, ou de vendre à un promoteur. Surtout si le bien est situé dans un quartier en mutation ou s’il présente un potentiel de densification.

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Une réalité à deux vitesses

Ce qu’il faut comprendre, c’est que l’impact de ces départs sera asymétrique :

• Le marché haut de gamme pourrait se détendre un peu.

• Les loyers extrêmement élevés pourraient être revus à la baisse.

• Certains biens de prestige, aujourd’hui sous-occupés, pourraient être redéveloppés ou valorisés différemment.

Mais le reste du marché ne ressentira sans doute que très peu cet effet domino. Les familles avec deux enfants, les jeunes actifs ou les retraités en quête d'un 3,5 pièces à Carouge, Plainpalais ou Meyrin ne verront pas soudainement les prix chuter.

Notre regard d’expert : anticiper au lieu de subir

Ce contexte génère de nouvelles dynamiques, mais il exige surtout une lecture fine. Tous les signaux ne sont pas encore visibles sur le marché, mais les premières frictions apparaissent :

• Des biens mis en vente avec des préavis plus courts.

• Des baisses de loyer sur le haut du marché.

• Des promoteurs à l’affût d’opportunités.

Nous conseillons à nos clients d’agir avec lucidité et stratégie :

• Vous êtes propriétaire d’un bien actuellement occupé par un expatrié ? Pensez à une estimation actualisée.

• Vous envisagez de vendre un bien hérité ? C’est peut-être le bon moment pour maximiser sa valeur.

• Vous souhaitez investir ou densifier ? Des biens jusqu’ici inaccessibles pourraient soudain redevenir abordables.

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Conclusion : pas de miracle, mais des opportunités ciblées

Les départs d’expatriés ne régleront pas la crise du logement à Genève. Mais ils marquent un tournant. Une forme de rééquilibrage dans certaines zones, un recentrage du marché haut de gamme, et pour les plus réactifs, des fenêtres d’opportunité à saisir.

Chez Génésis Immobilier, nous sommes à vos côtés pour anticiper ces mutations, estimer votre bien avec précision et construire la meilleure stratégie de valorisation, dans un marché où l’immobilisme n’est plus une option.