Vente d’une maison héritée en indivision : Tout ce qu’il faut savoir pour les cantons de Genève et Vaud

Lorsqu’une maison est héritée et détenue en indivision, sa vente peut devenir un processus complexe, notamment dans les cantons de Genève et Vaud. Cet article rédigé par l'équipe de Génésis Immobilier décrypte les règles applicables, notamment fiscales, les meilleures astuces pour simplifier vos démarches et les points clés à considérer pour optimiser votre transaction immobilière.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision désigne une situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier, sans que les parts soient physiquement délimitées. En matière successorale, cela survient généralement lorsque plusieurs héritiers reçoivent une maison ou un appartement.

Consentement des coïndivisaires et droit de préemption

Lorsqu’un bien immobilier est hérité par plusieurs personnes (les cohéritiers), la gestion de ce bien en indivision requiert un certain nombre de précautions, notamment en cas de vente. Voici pourquoi il est crucial de trouver un consensus et de définir des objectifs clairs :

• Consentement des coïndivisaires : Lorsqu’un bien est détenu en indivision, toute décision importante, comme la vente du bien, doit être prise à l’unanimité des cohéritiers. Cela signifie que si une ou plusieurs personnes ne sont pas d’accord sur la vente, la décision de vendre ne pourra pas être prise sans leur consentement et le cas risque de devoir être résolu au tribunal. Cette exigence peut entraîner des tensions, surtout si certains héritiers souhaitent vendre rapidement pour réaliser une plus-value, tandis que d'autres préfèrent conserver le bien pour des raisons émotionnelles ou pratiques.

• Droit de préemption : En plus du consentement unanime, les cohéritiers bénéficient généralement d'un droit de préemption, ce qui signifie que si l’un des cohéritiers décide de vendre sa part du bien, les autres cohéritiers ont un droit prioritaire pour l’acheter, avant que la part ne soit vendue à un tiers. Ce droit est conçu pour éviter qu’un héritier se retrouve en situation où une part de la propriété est vendue à une personne extérieure qui pourrait ne pas être d'accord avec les autres cohéritiers sur la gestion du bien.

Le consensus entre les cohéritiers est essentiel pour éviter les conflits et pour garantir que la vente d’un bien hérité se déroule de manière fluide. En outre, la définition d'objectifs clairs au début de l’indivision, en ce qui concerne la gestion du bien et la vente éventuelle, permettra de prendre des décisions alignées avec les attentes de chacun. La prise en compte du droit de préemption garantit également que les parts du bien restent entre les mains des cohéritiers, à moins qu'ils n'acceptent de vendre à un tiers, ce qui nécessite également une discussion préalable sur les conditions et modalités de vente.

Les impôts à payer en cas de succession d’un bien immobilier vendu

En Suisse romande, les héritiers en ligne directe (enfants, parents, etc.) qui héritent d’un bien immobilier et le vendent doivent s'acquitter de deux types d'impôts en cas de succession immobilière : l'impôt sur la succession et l'impôt sur les gains immobiliers. Voici un résumé de la situation :

• Impôt sur la succession : Il est calculé sur la valeur du bien au moment du décès et dépend du lien de parenté avec le défunt ainsi que de la valeur de la succession. Les héritiers en ligne directe bénéficient généralement d'une exonération ou d'un taux réduit pour cet impôt, selon les cantons.

  • Dans le canton de Genève : Les héritiers directs, comme les enfants, sont totalement exonérés d’impôt sur les successions.

  • Dans le canton de Vaud : Contrairement à Genève, les enfants en ligne directe sont soumis à une imposition progressive à partir de 250 000 CHF. Par exemple :

    • 100 000 CHF : 1,845 %

    • 200 000 CHF : 2,197%

    • 400 000 CHF : 2,673%

    • 800 000 CHF : 3,249%

    • 1 000 000 CHF : 3,379 %

    • 2 000 000 CHF : 3,5 %

• Impôt sur les gains immobiliers : Cet impôt n'est dû que si le bien immobilier hérité est vendu à un prix supérieur à sa valeur au moment de la succession. En d'autres termes, il est calculé sur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien telle qu'elle a été déterminée lors de la succession. Cette différence constitue la plus-value, sur laquelle l'impôt est appliqué à des taux progressifs. Il est important de noter que l'impôt sur les gains immobiliers ne permet pas de déduire les droits de succession payés, ce qui peut mener à une double imposition dans certains cas.

  • Dans le canton de Genève : le taux d’impôt sur les gains immobiliers peut atteindre 50 % pour une détention inférieure à 2 ans. Il diminue progressivement avec la durée de détention, atteignant 10 % après 25 ans, puis 2 % au-delà de 25 ans.

  • Dans le canton de Vaud : Le taux sur les gains immobiliers est de 30 % pour une détention inférieure à 1 an et diminue à 7 % après 24 ans.

Ces taux d’imposition sont ceux en vigueur dans les cantons de Genève et Vaud au début de l’année 2025.

Exemple : cas de succession avec exonération totale à Genève

Voici l’exemple d’un héritage en ligne directe par un frère et une sœur dans le canton de Genève :

• Valeur de la maison au moment du décès : 3 000 000 CHF

• Valeur d'acquisition de la maison il y a 20 ans : Supposons que la maison a été achetée il y a 20 ans pour 1 500 000 CHF.

• Prix de vente de la maison après la succession : 3 000 000 CHF (les héritiers décident de vendre la maison immédiatement après l'héritage).

Impôt sur la succession : En vertu de la législation en vigueur à Genève, les héritiers en ligne directe (ici les enfants) sont exonérés d'impôt sur la succession.

Impôt sur les gains immobiliers : L’impôt sur les gains immobiliers est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, ajusté en fonction de certains frais (travaux, améliorations, etc.).Dans ce cas, la maison ait été achetée il y a 20 ans pour 1 500 000 CHF et vendue pour 3 000 000 CHF, il y a une plus-value de 1 500 000 CHF (3 000 000 CHF - 1 500 000 CHF). Toutefois, les héritiers ne paieront pas d'impôt sur les gains immobiliers sur cette plus-value, car l'impôt sur les gains immobiliers ne s'applique que si la vente se fait à un prix supérieur à la valeur du bien héritée au moment du décès. Dans cet exemple, si la maison est vendue pour 3 000 000 CHF, ce montant correspond exactement à la valeur de la maison définie lors de la succession. Il n'y a donc pas de plus-value (ni de gain réalisé sur la vente par rapport à la valeur héritée) et, en conséquence, il n'y aurait pas d’impôt sur les gains immobiliers à payer. Ainsi, dans cet exemple, il n’y a ni impôt sur la succession, ni impôt sur les gains immobiliers, tant que la vente se fait au même prix que la valeur de la maison au moment de la succession.

Les démarches pour vendre un bien en indivision

Voici les démarches à suivre pour la vente dun bien en indivision:

1. Obtenir le consentement des coïndivisaires: Réunissez tous les héritiers pour convenir de la vente. En cas de désaccord, une procédure judiciaire peut être nécessaire.

2. Estimer la valeur du bien: Faites appel à un expert immobilier pour déterminer la valeur marchande du bien. Chez Génésis Immobilier, nous proposons des estimations gratuites et précises.

3. Organiser la vente: Préparez les documents nécessaires (acte de propriété, estimation de la valeur).Trouvez un acheteur ou un promoteur pour maximiser le prix de vente.

4. Régler les aspects fiscaux: Anticipez les taxes applicables, notamment l’impôt sur les gains immobiliers. Celui-ci sera calculé en fonction de la durée de détention et du prix de vente. Le calcul se base sur la date d’acquisition du défunt dans le cadre d’un héritage.

Objectifs des héritiers lors de la vente

Lorsqu'il s'agit de vendre un bien immobilier hérité, les héritiers poursuivent généralement plusieurs objectifs clés :

• Maximiser le prix de vente : L'objectif principal est souvent d'obtenir le meilleur prix possible, afin d’augmenter la part d’héritage pour chaque héritier. Cela est particulièrement pertinent lorsqu’il y a une plus-value potentielle à réaliser, comme dans le cas de biens qui nécessitent des travaux ou qui se trouvent dans des zones en développement.

• Vendre rapidement : Les héritiers cherchent fréquemment à vendre le bien rapidement pour simplifier la gestion de l'indivision et éviter des frais récurrents (taxes, entretien, gestion du bien). La vente rapide peut également permettre de régler rapidement la succession et d’éviter des conflits entre héritiers.

• Obtenir des liquidités immédiates : Dans certaines situations, des héritiers peuvent avoir besoin de liquidités immédiates pour couvrir des frais urgents ou pour d’autres projets. Si la vente classique d’un bien peut prendre plusieurs mois, un promoteur immobilier peut parfois offrir une solution plus rapide et un financement partiel sous forme d’acompte.

Avantages de vendre à un promoteur comme Génésis Immobilier

Vendre un bien immobilier à un promoteur, notamment à Génésis Immobilier, présente plusieurs avantages qui peuvent répondre aux besoins spécifiques des héritiers :

• Prix de vente optimisé : Bien que la vente à un promoteur puisse parfois prendre plus de temps en raison des démarches administratives liées au projet de développement, elle offre souvent l’opportunité d’obtenir un prix supérieur à celui du marché. Le promoteur prend en compte le potentiel de valorisation future du bien, ce qui peut justifier un prix plus élevé, notamment si le bien présente un potentiel de développement ou si la zone est en pleine mutation.

• Avance de fonds : L'un des principaux atouts d'une vente à un promoteur est la possibilité de négocier un acompte. Cela permet aux héritiers d'obtenir des liquidités immédiatement, tout en laissant le promoteur gérer les étapes restantes du projet. Cette avance peut être essentielle si des besoins financiers urgents doivent être couverts avant la finalisation de la vente.

• Simplification des démarches administratives et juridiques : La vente d’un bien immobilier en indivision implique souvent des démarches complexes, surtout lorsqu’il s’agit de décisions unanimes entre cohéritiers. Génésis Immobilier prend en charge toute la gestion administrative et juridique liée au projet, y compris la négociation avec les autres parties prenantes (par exemple, les autorités locales, les architectes, etc.), ce qui réduit la charge de travail des héritiers et facilite le processus.

• Valorisation optimale à long terme : Un promoteur immobilier est capable de valoriser le bien en fonction de son potentiel de développement à long terme, plutôt que de simplement se baser sur sa valeur actuelle. En tenant compte de l’augmentation de la demande dans certaines zones, des possibilités de rénovation ou de densification, il peut maximiser la valeur de l’héritage en développant le projet dans des conditions favorables.

Pour en savoir plus, consulter notre article sur les 10 avantages de vendre à Génésis Immobilier.

Conclusion

La vente d’une maison héritée en indivision peut être un véritable défi, mais avec une bonne organisation et une connaissance des règles locales, il est possible de simplifier les démarches et de maximiser vos gains.

Vous avez besoin d’aide pour vendre un bien à Genève ou Vaud ? Contactez Génésis Immobilier pour une estimation de votre bien et un accompagnement sur mesure, notamment si votre bien présente un potentiel de développement !